동탄2 C14BL 뉴홈 선택형 공공분양 위치와 당첨 시 필요자금 계산

동탄2 C14BL 위치

동탄2 C14BL은 2023년 9월 청약이 예정된 LH의 공공분양 선택형 물량입니다. 선택형 분양이란 '6년간 저렴한 임대료로 거주를 하다가 6년 후 매수를 할 지 또는 4년간 추가로 저렴한 임대료로 거주하고 6년+4년동안 거주 후 다른 곳으로 이사를 갈 지 선택할 수 있는 유형의 공공분양입니다. 동탄2 C14BL은 동탄역에서 남쪽으로 도보 10분거리에 위치하고 있으며 네이버지도에서 동탄역린스트라우스 아파트와 이마트 트레이더스 사이에 위치한 부지가 동탄2 C14BL지역입니다. 

동탄2C14BL위치

 

 

 

 

 

동탄2 C14BL 예상 분양가

요즘 가장 인기가 많은 평형인 전용59제곱미터를 기준으로 계산을 해보았습니다. 먼저 바로 위에 있는 동탄역 린스트라우스 아파트는 59평형이 없기 떄문에 비교가 불가능하고 동탄의 대장이라고 불리는 동탄역롯대캐슬 또한 전용59평형이 없어 비교가 불가능 합니다. 롯데캐슬의 대항마인 우포한 중에서 포스코 더샵과 한화 꿈에그린 또한 59평형이 없기 때문에 우포한의 '우'를 맡고 있는 동탄역 시범우남퍼스트빌 아파트와 비교해보겠습니다. 

 

동탄역시범우남퍼스트빌가격

동탄역 시범우남 퍼스트빌의 경우 전용59기준 최근 평균 거래가는 8억5천만원정도로 볼 수 있습니다. 시범우남퍼스트빌과 단순비교는 어렵지만 여러 부분들을 각각 비교해보겠습니다.

 

 

 

 

 

입지

입지의 경우 동탄2 C14BL과 동탄역시범우남퍼스트빌을 비교했을 때 동탄역시범우남퍼스트빌이 근소 우위라고 보여집니다. 그 이유는 역세권 아파트의 가장 중요한 요건인 역까자의 거리는 거의 동일한데 그 외 도보로 이동해야하는 공원(청계중앙공원)과 초등학교(아인초등학교)와 중학교(청계중학교)가 동탄2C14BL보다 동탄역시범우남퍼스트빌에서 더 가깝습니다. 또한 차량으로 이동할 경우 거의 차이가 없지만 경부고속도로로 들어가는 입구 또한 동탄역시범우남퍼스트빌이 조금 더 가깝습니다.

 

지도의 빨간색 부분은 아파트위치, 파란색 부분은 도보로 이동하는 학교와 공원 위치입니다.

동탄역부근입지비교

 

세대 수

세대수는 무조건 많을수록 좋습니다. 동탄역시범우남퍼스트빌의 경우 1442세대인데 반해 동탄2 C14BL의 경우 610세대밖에 되지 않는 점은 동탄2 C14BL이 동탄역시범우남퍼스트빌보다 부족한 점으로 여겨집니다. 특히 1000세대가 넘어간 상황이라면 세대수 비교가 큰 의미가 없을수도 있지만 1000세대도 안되기 때문에 세대수에서도 유의미한 차이가 느껴집니다.

 

 

 

 

 

 

입주년차

입주년차는 동탄2 C14BL이 동탄역시범우남퍼스트빌보다 우세합니다. 동탄2 C14BL은 아직 입주년도가 확정되지는 않았지만 대략 2024~2026년정도라고 가정했을 때 2015년에 지어진 동탄역 시범우남퍼스트빌과 약 10년가량이 차이나게 됩니다. 좋은 지역일수록 신축을 선호하는 경향이 많기 때문에 신축이라는 메리트는 동탄2 C14BL에게 꽤나 큰 메리트가 될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

동탄2 C14BL 분양가격 예상

동탄2 C14BL은 앞서 말씀드렸던 것과 같이 선택형 분양이기 때문에 사실 예상 분양가격이라고 하기보다는 예상 감정가격으로 말하는 것이 더 맞습니다. 선택형 분양의 경우 6년간은 임대로 거주하고 분양은 6년후에나 가능하기 때문에 6년후의 감정가와 현 시점의 감정가의 평균을 낸 금액이 6년 후의 분양가격이 됩니다. 하지만 6년뒤의 집값은 아무도 모르니 현 시점의 감정평가액만 예상해보도록 하겠습니다. 앞서 전용59를 기준으로 동탄역시범우남퍼스트빌과 비교해보았을 때 입지 부분에서 근소 열위(사실 가장 중요한 역까지의 거리가 거의 동일하기 때문에 큰 차이로 볼 수는 없습니다.) 세대수 열위(1000세대가 넘고 안넘고의 차이가 있기 때문), 입주년차 부분에서 우위(대략 10년 차이)를 보이고 있습니다.

 

이를 감안하여 감정평가액을 예상해보았을 때, 그리고 공공주택이라는 점을 고려한다면 동탄2 C14BL의 감정가액은현재 동탄역 시범우남퍼스트빌의 8억5천만원보다 약간 낮은 6억원~7억원정도로 예상됩니다. 하지만 현재 감정가 예상에 큰 의미는 없습니다. 왜냐하면 어차피 당장 분양을 위한 자금마련이 필요한 것이 아니기 때문입니다. 선택형 분양 주택의 경우 당첨 시 6년간 저렴한 임대료로 거주하는 것이 의무이기 때문에 당첨 시에 임대보증금만 있으면 됩니다. 만약 임대보증금이 부족할 경우에는 공공분양 선택형 임대기간에는 정부에서 1.7%의 초저금리로 임대보증금 대출을 해주기 때문에 사실 당첨만 되면 6년간 필요한 자금은 매월 임대보증금 이자 + 월세정도입니다.

 

 

 

 

 

 

현재 동탄역 시범우남퍼스트빌의 전용59 전세가는 대략 3억2천만원정도 되는데 뉴홈 선택형 분양 설명을 보게 되면 '저렴한 임대료'라는 것을 강조했기에 동탄2 C14BL의 임대 보증금은 완전 전세로 계산할 경우 아무리 높아도 2억원 가량으로 예상됩니다. 하지만 LH의 경우 임대를 진행할 때 완전 전세보다는 일정 금액의 보증금+월세를 기준으로 제시한 후 입주자의 상황에 따라 보증금을 높이고 월세를 낮추거나 보증금을  낮추고 월세를 높이는 방법을 통해 월세를 조금이라도 받는 형태를 선호합니다.

 

현재 동탄역 시범우남퍼스트빌 전용59 최근 월세 실거래가는 보증금 5000만원에 월세 130만원입니다. 즉 '저렴한 임대료'를 강조한 뉴홈 선택형 분양의 경우 이것보다 저렴한 보증금과 월세를 받을 수 밖에 없습니다. 대략적으로 보증금 3000만원정도에 월세 80만원가량으로 예상이 되며 앞서 말했듯이 LH는 보증금을 높여 월세를 줄일 수 있기 때문에 LH의 임대보증금<->임대료 전환 이율인 6%를 고려한다면 보증금 1000만원을 올릴 때마다 월세 5만원을 낮출 수 있습니다. 즉 보증금 4000만원에 월세 75만원, 보증금 5000만원에 월세 70만원, 보증금 6천만원에 월세 65만원, 보증금 7000만원에 월세 60만원, 보증금 6500만원에 월세 55만원 보증금 7000만원에 월세 50만원 등 다양한 선택이 가능합니다.

 

 

 

 

 

보증금 월세 전환 얼마나 하는 것이 좋을까?

앞서 말한 월세->보증금 전환시 전환 이율이 6%라는 말을 다시 말하면 6%보다 저렴한 금리로 돈을 빌릴 수 있는 경로가 존재한다면 무조건 보증금을 높이는 것이 이득이라는 뜻입니다. 예를 들어 시중에서 4%짜리 대출을 1000만원 받아서 대출이자를 낸다면 연간 40만원의 이자를 납부하기 때문에 12로 나누어 월별로 계산하면 한달에 3.3만원만 내면 됩니다. 반면 보증금 1000만원을 이용해 월세를 낮출경우 월세 5만원이 낮아지기 때문에 대출을 해서 보증금을 높인다면 매 월 1.7만원을 아낄 수 있는 것입니다.

 

그런데 여기서 중요한 점은 선택형 분양 당첨 후 임대보증금 대출은 정책대출이기 때문에 1.7%의 초저금리로 대출이 가능하다는 점입니다. 즉, 1000만원을 대출할 경우 연간 17만원의 이자만 내면 되기에 이자는 한달에 1.4만원 가량입니다. 반면 앞서 말했듯 LH의 임대보증금 전환율 6%를 적용할 경우 1000만원당 월세 5만원이 저렴해지기 때문에 대출을 1000만원 받을 때마다 월간 3.6만원을 아낄 수 있게 됩니다. 그러므로 정책대출을 최대한 많이 이용하는 것이 거주자에게 가장 유리한 방법입니다. 

 

 

 

 

 

선택형 동탄2 C14BL 당첨 시 필요 금액

앞서 말했듯 처음에는 6년간 임대거주이고 임대보증금은 1.7%의 초 저금리로 대출이 가능하기 때문에 예상 임대료인 보증금 7000만원에 월세 50만원, 보증금은 전액 대출이라고 가정했을 경우 월간 월세 50만원과 7000만원의 보증금 대출에 대한 이자 월간 9.8만원을 합친 대략 60만원을 매월 지불할 능력이 있으면 자본금 없이도 임대로 6년간 거주가 가능합니다. 

 

단, 6년 후 실제 분양을 생각하는 경우라면 금액이 훨씬 커지게됩니다. 먼저 그냥 10년간 임대로 사는 것을 선택할 경우 사실상 보증금 없이 월세60만원으로 동탄역 초역세권 전용59제곱미터의 신축아파트를 살 수 있는 것이기 때문에 상당히 합리적인 선택입니다. 하지만 6년 후 분양을 생각하고 있다면 자본금이 꽤 많이 필요합니다.

 

현재 동탄역 부근 전용59제곱미터의 가격은 앞서 말한것과 같이 8,5억원입니다. GTX가 뚫리는 동탄역이라는 위치와 인플레이션을 고려했을 때 집값은 오를 가능성이 상당히 높은데 계산의 편의를 위해 6년뒤 10억원이 된다고 가정해보겠습니다. 앞서 계산해본 현재 동탄2 C14BL의 감정예상가격은 6~7억원인데 행복회로를 돌려 우리에게 유리한 6억원으로 감정되었다고 가정하고 계산해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

6년 후 분양 선택 시 분양 가격은 현재 감정가 6억원과 6년 후 감정가 10억원의 평균값인 8억원이 됩니다. 선택형 분양 주택의 경우 분양 시 주택담보대출로 1.9%의 아주 저렴한 금리로 LTV 80%(집값의 80%)까지 대출을 해주기는 하지만 그 한도 금액이 5억원이기 때문에 감정가인 10억원의 80%인 8억 대출이 가능한 것이 아니라 정책대출 한도금액인 5억원까지밖에 대출이 되지 않습니다. 즉, 6년 후 분양을 위해서는 3억원의 자본금이 있어야 5억원 풀 대출을 땡겨서 소유권을 얻을 수 있는 것입니다. (물론 LTV 80%라는 부동산정책이 유지되고 본인 소득이 괜찮아 DSR, DTI규제에 큰 제한이 없다면 다른 보금자리론 등의 대출을 이용할 수도 있습니다.) 5억원에 대한 1.9%의 원리금 상환액은 30년 만기 1,9% 원리금 균등상환으로 계산 시 대략 180만원 정도가 나옵니다.

 

즉, 6년 후 분양 전환을 위해서는 6년후의 자본금 3억원과 주담대 원리금 상환액 월 180만원을 30년간 지불할 능력이 있어야 합니다. 만약 자본금이나 월 상환액을 지불할 능력이 부족한 경우는 6년 후 감정가가 10억원 분양가가 8억원이라고 계산했을 때 약간 높은 금리로 시중 은행 또는 2금융권에서 대출을 받아 분양 전환 후 바로 매도를 하여 2억원 가량의 차액만 실현하고 다른 곳으로 이사를 가는 방법도 있습니다.